BVerwG 29.01.2019 - 4 B 73/17

Die auf § 132 Abs. 2 Nr. 1 und 3 VwGO gestützte Beschwerde hat keinen Erfolg.

1. Die Revision ist nicht nach § 132 Abs. 2 Nr. 3 VwGO wegen eines Verfahrensfehlers zuzulassen. Aus den in der Beschwerdebegründung dargelegten Gründen folgt kein Verstoß gegen den Überzeugungsgrundsatz nach § 108 Abs. 1 Satz 1 VwGO.

Gemäß § 108 Abs. 1 Satz 1 VwGO entscheidet das Gericht nach seiner freien, aus dem Gesamtergebnis des Verfahrens gewonnenen Überzeugung. Die Freiheit, die der Überzeugungsgrundsatz dem Tatsachengericht zugesteht, bezieht sich nicht auf die Auslegung des anzuwendenden Rechts, sondern auf die Bewertung der für die Feststellung des Sachverhalts maßgebenden Umstände (BVerwG, Beschluss vom 22. Mai 2003 - 6 B 11.03 - Buchholz 448.0 § 9 WPflG Nr. 17). In der prozessrechtlich zwischen Tatrichter und Revisionsinstanz vorgesehenen Kompetenzverteilung ist es Sache des Tatsachengerichts, sich im Wege der freien Beweiswürdigung die Überzeugung von dem entscheidungserheblichen Sachverhalt zu bilden. Dazu hat es den Akteninhalt und andere Beweismittel auszuwerten, die Glaubwürdigkeit ggf. einvernommener Personen zu würdigen und die Aussagekraft von Indizien zu gewichten. Der in § 108 Abs. 1 Satz 1 VwGO niedergelegte Grundsatz der freien Beweiswürdigung eröffnet dem Tatrichter dafür einen Wertungsrahmen und beschränkt zugleich die revisionsgerichtliche Kontrolle der Tatsachenfeststellung, denn die Grundsätze der Beweiswürdigung sind revisionsrechtlich nach ständiger Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts grundsätzlich dem sachlichen Recht zuzuordnen (BVerwG, Urteil vom 19. Januar 1990 - 4 C 28.89 - BVerwGE 84, 271 <272>; Beschlüsse vom 2. November 1995 - 9 B 710.94 - Buchholz 310 § 108 VwGO Nr. 266 S. 18 f. und vom 14. Juli 2010 - 10 B 7.10 - Buchholz 310 § 108 Abs. 1 VwGO Nr. 66 Rn. 4, jeweils m.w.N.). Die Beweiswürdigung des Tatsachengerichts ist deshalb vom Revisionsgericht nicht daraufhin zu überprüfen, ob sie überzeugend ist, ob festgestellte Einzelumstände mit dem ihnen zukommenden Gewicht in die abschließende Würdigung des Sachverhalts eingegangen sind und ob solche Einzelumstände ausreichen, die tatrichterliche Sachverhaltsfeststellung zu tragen (BVerwG, Beschlüsse vom 9. Juni 2015 - 6 B 59.14 - Buchholz 442.066 § 55 TKG Nr. 11 Rn. 53 und vom 7. Februar 2017 - 6 B 30.16 - juris Rn. 10). Deshalb ist die Einhaltung der sich aus § 108 Abs. 1 Satz 1 VwGO ergebenden Verpflichtungen des Tatrichters nicht schon dann in Frage gestellt, wenn ein Beteiligter aus dem vorliegenden Tatsachenmaterial andere Schlüsse ziehen will als das Tatsachengericht.

Ein Verfahrensfehler in Form der Verletzung des § 108 Abs. 1 Satz 1 VwGO kann aber ausnahmsweise dann vorliegen, wenn die Beweiswürdigung gesetzliche Beweisregeln außer Acht lässt, objektiv willkürlich ist, gegen die Denkgesetze verstößt oder einen allgemeinen Erfahrungssatz missachtet bzw. irrtümlich annimmt (BVerwG, Urteil vom 16. Mai 2012 - 5 C 2.11 - BVerwGE 143, 119 Rn. 18 m.w.N.; Beschlüsse vom 16. Juni 2003 - 7 B 106.02 - Buchholz 303 § 279 ZPO Nr. 1 und vom 25. Juni 2004 - 1 B 249.03 - Buchholz 402.25 § 1 AsylVfG Nr. 284, jeweils m.w.N.). Auch das Vorbringen, das Gericht habe den Sachverhalt "aktenwidrig" festgestellt, kann einen Verfahrensmangel gemäß § 132 Abs. 2 Nr. 3 VwGO ansprechen, wenn zwischen den in der angegriffenen Entscheidung getroffenen tatsächlichen Annahmen und dem insoweit unumstrittenen Akteninhalt ein offensichtlicher, keiner weiteren Beweiserhebung bedürftiger "zweifelsfreier" Widerspruch vorliegt (BVerwG, Beschlüsse vom 19. November 1997 - 4 B 182.97 - Buchholz 406.11 § 153 BauGB Nr. 1 und vom 16. März 1999 - 9 B 73.99 - Buchholz 310 § 108 Abs. 2 VwGO Nr. 7). Ein Verfahrensmangel bei der Beweiswürdigung ist jedoch nur dann gegeben, wenn der gerügte Fehler sich hinreichend eindeutig von der materiell-rechtlichen Subsumtion, d.h. der korrekten Anwendung des sachlichen Rechts abgrenzen lässt und der Tatrichter den ihm bei der Tatsachenfeststellung durch den Grundsatz freier Beweiswürdigung gemäß § 108 Abs. 1 Satz 1 VwGO eröffneten Wertungsrahmen verlassen hat (BVerwG, Beschluss vom 14. Juli 2010 - 10 B 7.10 - Buchholz 310 § 108 Abs. 1 VwGO Nr. 66).

Das Gebot der freien Beweiswürdigung nach § 108 Abs. 1 Satz 1 VwGO verlangt, dass das Gericht seiner Überzeugungsbildung das Gesamtergebnis des Verfahrens zugrunde legt. Daraus erwächst die Verpflichtung des Tatrichters, der Überzeugungsbildung den im Verfahren festgestellten Sachverhalt vollständig und richtig zugrunde zu legen. Das Gericht darf weder Umstände, die zum Gegenstand des Verfahrens gehören, ohne zureichenden Grund ausblenden, noch darf es seine Überzeugung auf Umstände gründen, die nicht zum Gegenstand des Verfahrens zählen. Vor allem aber darf das Gericht seine Überzeugung nicht gänzlich ohne Grundlage bilden; es darf Umstände, auf deren Vorliegen es nach seiner Rechtsauffassung für die Entscheidung ankommt, nicht ungeprüft behaupten (BVerwG, Beschluss vom 14. Juni 2011 - 8 B 74.10 - Buchholz 310 § 132 Abs. 2 Ziff. 3 VwGO Nr. 61 = juris Rn. 5). Wird dies nicht hinreichend beachtet, fehlt es an einer tragfähigen Tatsachengrundlage für die innere Überzeugungsbildung des Gerichts, auch wenn die darauf basierende rechtliche Würdigung als solche nicht zu beanstanden ist (BVerwG, Urteile vom 2. Februar 1984 - 6 C 134.81 - BVerwGE 68, 338 <339> und vom 5. Juli 1994 - 9 C 158.94 - BVerwGE 96, 200 <208 f.>).

Die für die richterliche Überzeugungsbildung maßgeblichen Gründe sind im Urteil anzugeben (§ 108 Abs. 1 Satz 2 VwGO). Im Allgemeinen genügt es, wenn der Begründung entnommen werden kann, dass das Gericht eine vernünftige und der jeweiligen Sache angemessene Gesamtwürdigung und Beurteilung vorgenommen hat. Nicht erforderlich ist, dass sich das Gericht mit allen Einzelheiten in den Gründen seiner Entscheidung ausdrücklich auseinandersetzt. Aus der Nichterwähnung einzelner Umstände kann daher regelmäßig nicht geschlossen werden, das Gericht habe sie bei seiner Entscheidung unberücksichtigt gelassen (vgl. BVerwG, Urteil vom 28. Februar 2007 - 3 C 38.05 - BVerwGE 128, 155 Rn. 59 m.w.N.).

An diesen Grundsätzen gemessen begründet das Beschwerdevorbringen keinen Verstoß gegen § 108 Abs. 1 Satz 1 VwGO.

a) Ein Verstoß gegen den Überzeugungsgrundsatz in Bezug auf die Feststellung der individuellen Geschossflächenzahl bei der Anfangswertermittlung ist nicht ersichtlich.

Das Oberverwaltungsgericht hat ausgeführt (UA S. 18 f.), dass bei der Wertanpassung des klägerischen Grundstücks nicht - wie im Wertgutachten angenommen - die tatsächlich realisierte, sondern die zum Qualitätsstichtag (Juli 1968) realisierbare Geschossflächenzahl (GFZ), die hier 2,4 statt 1,3 betrage, zugrunde zu legen sei. Die realisierbare GFZ sei anhand der Bebaubarkeit des klägerischen Grundstücks zum Qualitätsstichtag zu ermitteln und beurteile sich nach § 34 des Bundesbaugesetzes vom 23. Juni 1960 (BGBl. I S. 341) - BBauG.

aa) Die Beschwerde wirft dem Oberverwaltungsgericht sinngemäß vor, den sich aus der näheren Umgebung des klägerischen Grundstücks im Juli 1968 aus der vorhandenen prägenden Bebauung ergebenden Rahmen zur Grundflächenzahl (GRZ), zur überbaubaren Grundstücksfläche, zur GFZ und zu den Vollgeschossen nicht konkret bestimmt zu haben. Im angegriffenen Urteil seien hierzu überhaupt keine relevanten Tatsachen festgestellt worden. Auf der Grundlage der vom Oberverwaltungsgericht selbst angenommenen Prämissen sei eine solche Feststellung aber erforderlich gewesen, um die am maßgeblichen Qualitätsstichtag der Anfangswertermittlung auf dem verfahrensgegenständlichen Bewertungsobjekt bauplanungsrechtlich zulässige GFZ ermitteln zu können. Das führt auf keinen Verfahrensfehler.

Das Berufungsgericht hat seiner Beurteilung § 34 BBauG zugrunde gelegt. Danach war in Gebieten, für die die Gemeinde noch nicht beschlossen hat, einen Bebauungsplan im Sinne des § 30 BBauG aufzustellen, oder für die die Aufstellung eines solchen Bebauungsplans nicht erforderlich ist, innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ein Vorhaben zulässig, wenn es nach der vorhandenen Bebauung und Erschließung unbedenklich war. Einem Luftbild aus dem Jahr 1974 (S. 34 des Wertgutachtens) und einem Auszug aus der Katasterkarte aus dem Jahr 1972 (S. 33 des Wertgutachtens) hat es die seinerzeit vorhandene Bebauung entnommen und ist davon ausgegangen, dass im Falle eines Abrisses der Lagerhalle zum Qualitätsstichtag das klägerische Grundstück mit einem Gebäude mit drei Vollgeschossen und einer GRZ von 0,8 hätte bebaut werden dürfen. Das Berufungsgericht hat seine Überzeugung von der auf dem klägerischen Grundstück realisierbaren GFZ somit aus den ihm zur Verfügung stehenden Unterlagen gewonnen (UA S. 19). Daher kann keine Rede davon sein, dass es seine Überzeugung gänzlich ohne Grundlage gebildet oder Umstände, auf deren Vorliegen es nach seiner Rechtsauffassung für die Entscheidung ankommt, ungeprüft behauptet hätte. Die Beschwerde übersieht zudem, dass sich die von ihr in Bezug genommenen Ausführungen im angefochtenen Urteil überwiegend auf § 34 BauGB beziehen. Hierbei handelt es sich indessen um bloße Hilfserwägungen ("Unabhängig davon") zur Bestätigung des zu § 34 BBauG gefundenen Ergebnisses, die nicht entscheidungstragend sind. Damit kann das Urteil insofern auch nicht im Sinne von § 132 Abs. 2 Nr. 3 VwGO auf einem (vermeintlichen) Verstoß gegen den Überzeugungsgrundsatz beruhen.

bb) Die Beschwerde rügt ferner, dass das Berufungsgericht nicht den gesamten aus ihrer Sicht maßgeblichen Prozessstoff berücksichtigt habe. Denn nach den Urteilsgründen seien in die prägende Umgebungsbebauung auch der dem klägerischen Grundstück gegenüberliegende "F.H." sowie sämtliche Grundstücke des Bebauungsblocks, in dem das verfahrensgegenständliche Grundstück liege, einzubeziehen gewesen. Aus dieser Bebauung sei aber eine höhere GFZ als 2,4 abzuleiten gewesen. Die Rüge ist unbegründet.

Wie bereits ausgeführt, war für das Berufungsgericht zur Ermittlung der auf dem klägerischen Grundstück im Sinne von § 6 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV realisierbaren (zulässigen) GFZ § 34 BBauG maßgebend. Die Beschwerde stellt mit ihrer Rüge jedoch erneut auf die nicht entscheidungstragenden Ausführungen des Oberverwaltungsgerichts zu § 34 BauGB (UA S. 20) ab. Nur in diesem Rahmen hätte es einer Ermittlung der vom Kläger vermissten Eigenart der näheren Umgebung bedurft (vgl. BVerwG, Urteil vom 23. April 1969 - 4 C 96.67 - Buchholz 406.11 § 34 BBauG Nr. 17 = juris Rn. 15).

cc) Die Beschwerde macht schließlich geltend, die Annahme einer GFZ für das klägerische Grundstück von 2,4 verstoße gegen Denkgesetze, denn die vom Oberverwaltungsgericht ermittelte zonale GFZ entspreche exakt der für das verfahrensgegenständliche Bewertungsobjekt maßgeblichen GFZ. Es sei aber denklogisch ausgeschlossen, dass der Mittelwert dem für das klägerische Grundstück ermittelten Wert entspreche, denn die in die oberverwaltungsgerichtliche Durchschnittsbetrachtung einbezogenen Grundstücke, die ihrer Ansicht nach in die prägende Umgebungsbebauung einzubeziehen seien (S.straße 12 und 14), wiesen mit 2,9 bzw. 3,4 eine höhere GFZ auf. Es sei daher auszuschließen, dass die im Juli 1968 bauplanungsrechtlich zulässige GFZ auf dem klägerischen Grundstück nur bei 2,4 gelegen haben soll. Die Rüge führt auf keinen Verstoß gegen den Überzeugungsgrundsatz.

In der vom Oberverwaltungsgericht wiedergegebenen Tabelle (UA S. 23) wird die GFZ für die in der sogenannten Richtwertzone 2037 befindlichen Grundstücke ausgewiesen, zu der das klägerische Grundstück gehört und die nach den Feststellungen des Berufungsgerichts inmitten der Altstadt in der Nähe des Doms und heute in der Denkmalzone "Südliche Altstadt" liegt. Die Richtwertzone ist jedoch nicht mit der nach § 34 BBauG in den Blick zu nehmenden "vorhandenen Bebauung" identisch, sondern geht über diese hinaus. Das belegt nicht zuletzt der Umstand, dass es an jedem Anhaltspunkt für die Behauptung der Beschwerde fehlt, das Oberverwaltungsgericht habe die Grundstücke in der S.traße 12 und 14 in seine Betrachtung der vorhandenen Bebauung nach § 34 BBauG einbezogen (vgl. UA S. 19). Ist aber der räumliche Umgriff der Richtwertzone mit dem der "vorhandenen Bebauung" im Sinne von § 34 BBauG nicht identisch, ist es denklogisch nicht ausgeschlossen, dass die GFZ für die (größere) Richtwertzone mit der aus der nach § 34 BBauG maßgeblichen und ein kleineres Gebiet umfassenden Bebauung folgenden GFZ für das klägerische Grundstück (zufällig) übereinstimmt.

b) Auch ein Verstoß gegen den Überzeugungsgrundsatz hinsichtlich der Feststellung der zonalen Geschossflächenzahl bei der Anfangswertermittlung ist nicht dargetan.

Das Oberverwaltungsgericht hat angenommen, dass die Beklagte im Ergebnis die für den zonalen Bodenrichtwert maßgebliche GFZ zutreffend mit 2,4 in Ansatz gebracht habe. Der Gutachterausschuss der Beklagten habe zwar (auch) insofern auf das realisierte anstelle des - grundsätzlich maßgeblichen - zulässigen Maßes der baulichen Nutzung abgestellt. Dieses Vorgehen sei aber im Hinblick auf den zonalen Richtwert und anders als im speziellen Fall des Grundstücks des Klägers nicht zu beanstanden. Denn der Gutachterausschuss habe insofern das Vorliegen der Voraussetzungen des § 6 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV hinreichend dargetan (UA S. 21).

Die Beschwerde wirft dem Oberverwaltungsgericht vor, seine Feststellungen seien nicht geeignet, zu der verfahrensfehlerfreien Überzeugung zu gelangen, die Beklagte bzw. der Gutachterausschuss hätten eine ausnahmsweise Zulässigkeit der realisierten GFZ gemäß § 6 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV hinreichend dargelegt. Sie wendet sich damit - unter verschiedenen Gesichtspunkten - vor allem gegen die vom Berufungsgericht gebilligte Aussage des Gutachterausschusses der Beklagten, er - der Gutachterausschuss - habe in M. die Erfahrung gemacht, dass Gebäude in aller Regel nicht abgerissen oder ausgebaut würden, nur um die maximal zulässige GFZ ausnutzen zu können; lediglich wenn das Gebäude nicht mehr den allgemeinen Wohnbedürfnissen entspreche oder wenn die Sicherheit nicht mehr gewährleistet sei, sei es üblicherweise abgerissen worden; das Marktverhalten zeige, dass nicht so sehr die rechtlich zulässige Ausnutzbarkeit beachtet, sondern dass eine vorhandene Bebauung durchaus weiter genutzt werde.

Die von der Beschwerde behaupteten Verstöße gegen den Überzeugungsgrundsatz liegen nicht vor.

aa) Mit dem Einwand, die "Pauschalbehauptung" des Gutachterausschusses sei per se schon keine ausreichende Tatsachengrundlage für die Überzeugungsbildung, zudem fehle es am konkreten Vortrag zu einer regelmäßigen Abweichung im Sinne von § 6 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV, wendet sich die Beschwerde in der Sache gegen die Beweiswürdigung des Oberverwaltungsgerichts, die in der Regel - so auch hier - dem materiellen Recht zuzuordnen ist und deshalb keinen Verfahrensmangel begründen kann. Ergänzend ist zu bemerken, dass das Gericht zwar an Stellungnahmen sachverständiger Stellen, zu denen auch die Gutachterausschüsse gehören (vgl. BVerwG, Urteile vom 17. Mai 2002 - 4 C 6.01 - Buchholz 406.11 § 154 BauGB Nr. 4 = juris Rn. 29 und vom 27. November 2014 - 4 C 31.13 - NVwZ 2015, 531 Rn. 7), nicht gebunden, sondern im Gegenteil dazu verpflichtet ist, deren Feststellungen und Schlussfolgerungen auf ihre Aussage- und Überzeugungskraft hin zu überprüfen (BVerwG, Beschluss vom 10. Oktober 2012 - 4 B 29.12 - juris Rn. 9). Hält das Gericht aber - wie hier - die sachkundigen Aussagen für überzeugend, darf sie diese ihrer Entscheidung auch zugrunde legen.

bb) Soweit die Beschwerde darauf verweist, die Erklärung des Gutachterausschusses lasse keine Rückschlüsse darauf zu, dass das im Verkaufszeitpunkt realisierte Maß der baulichen Nutzung im Einzelfall eine regelmäßig zu beobachtende Abweichung vom planungsrechtlich zulässigen Maß darstelle, ist hiermit ebenfalls keine Verletzung des Überzeugungsgrundsatzes dargelegt. Das Oberverwaltungsgericht hat aus dem Umstand, dass angesichts der großen Zahl an erhaltenswerten und heute unter Denkmalschutz stehenden Altbauten in der M. Innenstadt - zu denen u.a. die Nachbargrundstücke des Bewertungsgrundstücks in der B.gasse 14 und 16 gehörten - gefolgert, dass die Behauptung des Gutachterausschusses (jedenfalls) nicht unplausibel sei. Das ist ohne Weiteres nachvollziehbar, denn Altbauten, die heute in der Richtwertzone noch vorhanden sind, können bei einem früheren Verkauf nicht abgerissen und durch einen Neubau ersetzt worden sein. Vor diesem Hintergrund liegt auch der Einwand, das Berufungsgericht stelle insofern unzulässig auf den heutigen Bestand ab, neben der Sache; das Oberverwaltungsgericht hat vielmehr aus dem aktuellen Bestand Rückschlüsse auf die Stichhaltigkeit der Argumentation des Gutachterausschusses gezogen. Hiergegen ist nichts zu erinnern.

cc) Mit der Rüge, es fehle jedenfalls an Sachvortrag zu den Auswirkungen einer Regelabweichung vom planungsrechtlich zulässigen Maß der baulichen Nutzung auf alle Grundstückspreise in der Mehrheit der Verkaufsfälle, denn es habe im maßgeblichen Zeitpunkt gar keine maßgebliche Nutzung, die im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zugrunde gelegt worden sei, gegeben, womit es sich bei der vom Gutachterausschuss gemachten Aussage um eine "Pauschalbehauptung ins Blaue hinein" gehandelt habe, die für die Überzeugungsbildung des Gerichts ungeeignet sei, verkennt die Beschwerde § 6 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV. Danach ist, wenn vom Maß der baulichen oder sonstigen Nutzung (im Sinne von § 6 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV, also dem zulässigen Maß der baulichen Nutzung) in der Umgebung regelmäßig abgewichen wird, die Nutzung maßgebend, die im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zugrunde gelegt wird. § 6 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV stellt nicht auf die Auswirkungen auf Grundstückspreise in der Mehrheit der Verkaufsfälle ab (so aber Beschwerdebegründung S. 17). Vielmehr kommt es entscheidend darauf an, dass am Qualitätsstichtag in der Umgebung des zu bewertenden Grundstücks "im gewöhnlichen Geschäftsverkehr" ein vom planungsrechtlich höchstzulässigen Maß der baulichen Nutzung abweichendes Maß der baulichen Nutzung zugrunde gelegt wird (vgl. Kleiber, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, § 6 ImmoWertV Rn. 14). Die lagetypische Nutzung ist danach so lange maßgebend, wie sie auch das Geschehen auf dem Grundstücksmarkt am Qualitätsstichtag wiedergibt und der gewöhnliche Geschäftsverkehr nicht bereits von geänderten Vorstellungen über die bauliche Nutzung ausgeht (Kleiber a.a.O.). In einem Gebiet, in dem Gebäude erhalten und nicht um die Ausnutzung einer höheren GFZ willen abgerissen und durch Neubauten ersetzt werden, ist es nicht fernliegend, auf ein im Sinne von § 6 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV abweichendes Nutzungsmaß zu schließen. Unter Umständen wie denjenigen des vorliegenden Falles verstößt eine solche Schlussfolgerung, zumal wenn sie auf der Grundlage der sachkundigen Äußerung eines Gutachterausschusses beruht, nicht gegen § 108 Abs. 1 Satz 1 VwGO.

dd) Hinsichtlich des auch hier behaupteten Verstoßes gegen Denkgesetze wird auf obige Ausführungen verwiesen, die sinngemäß gelten.

2. Die Rechtssache hat auch nicht die grundsätzliche Bedeutung, die ihr der Kläger beimisst.

Grundsätzlich bedeutsam im Sinne von § 132 Abs. 2 Nr. 1 VwGO ist eine Rechtssache dann, wenn in dem angestrebten Revisionsverfahren die Klärung einer bisher höchstrichterlich ungeklärten, in ihrer Bedeutung über den der Beschwerde zugrunde liegenden Einzelfall hinausgehenden, klärungsbedürftigen und entscheidungserheblichen Rechtsfrage des revisiblen Rechts (§ 137 Abs. 1 VwGO) zu erwarten ist. In der Beschwerdebegründung muss dargelegt (§ 133 Abs. 3 Satz 3 VwGO), d.h. näher ausgeführt werden, dass und inwieweit eine bestimmte Rechtsfrage des Bundesrechts im allgemeinen Interesse klärungsbedürftig und warum ihre Klärung in dem beabsichtigten Revisionsverfahren zu erwarten ist (stRspr, vgl. BVerwG, Beschluss vom 2. Oktober 1961 - 8 B 78.61 - BVerwGE 13, 90 <91>; siehe auch Beschluss vom 1. Februar 2011 - 7 B 45.10 - juris Rn. 15). Daran fehlt es hier.

a) Die Beschwerde möchte rechtsgrundsätzlich klären lassen,

ob bei der Ermittlung einer durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts gemäß § 154 Abs. 1 Satz 1 i.V.m. Abs. 2 BauGB schon deshalb vom allgemein anerkannten Wertermittlungsgrundsatz abgewichen werden darf, dass bei der Ermittlung des Bodenwerts nach den §§ 154 ff. BauGB die Bestandsbebauung außer Betracht bleibt (§ 16 Abs. 1 Satz 1 Immobilienwertermittlungsverordnung - ImmoWertV), weil in einer Gemeinde oder einem Sanierungsgebiet vorhandene Gebäude typischerweise nicht abgerissen oder ausgebaut werden, um das planungsrechtlich zulässige Maß der baulichen Nutzung - insbesondere die entsprechende Geschossflächenzahl (GFZ) - auszunutzen.

Die Frage führt nicht zur Zulassung der Revision. Sie wäre in einem durchzuführenden Revisionsverfahren in mehrerlei Hinsicht nicht entscheidungserheblich.

Nach Auffassung der Beschwerde darf nicht allein aufgrund des - vom Gutachterausschuss der Beklagten - vorgetragenen Umstandes, dass in einem Sanierungsgebiet vorhandene Gebäude typischerweise nicht abgerissen würden, von dem in § 16 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV formulierten, allgemein anerkannten und auch bei der Bemessung von Ausgleichsbeträgen im Sinne von § 154 BauGB zugrunde zu legenden Wertermittlungsgrundsatz abgewichen werden, wonach der Wert des Bodens grundsätzlich ohne Berücksichtigung der vorhandenen baulichen Anlagen zu ermitteln sei. Von diesem Wertermittlungsgrundsatz habe das Oberverwaltungsgericht mit seiner Auslegung von § 16 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV eine weitreichende Ausnahme kreiert, die bisher weder in der Rechtsprechung noch in der Literatur zur Ermittlung sanierungsrechtlicher Ausgleichsbeträge erwähnt werde. Dies bedürfe der höchstrichterlichen Überprüfung in einem Revisionsverfahren.

Sollte sich die Beschwerde damit dagegen wenden, dass die Beklagte bei der Wertermittlung mit Billigung des Oberverwaltungsgerichts auch die tatsächlich vorhandene Bebauung berücksichtigt habe, ginge die Grundsatzrüge an dem angegriffenen Urteil vorbei. Denn das Oberverwaltungsgericht (UA S. 15) hat diese Vorgehensweise der Beklagten nicht gebilligt, sondern im Gegenteil als teilweise fehlerhaft beanstandet, weil der Gutachterausschuss für das Bewertungsgrundstück des Klägers unter Verweis auf die tatsächlich vorhandene Bebauung eine GFZ von 1,3 zugrunde gelegt und damit gegen den sich aus §§ 154 ff. BauGB und § 16 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV ergebenden allgemeinen Wertermittlungsgrundsatz verstoßen habe, wonach der Wert des Bodens grundsätzlich ohne Berücksichtigung der vorhandenen baulichen Anlagen zu ermitteln sei.

Sollte die Beschwerde demgegenüber so zu verstehen sein, dass sie sich gegen die Annahme des Oberverwaltungsgerichts (UA S. 21) wendet, die Beklagte habe - im Rahmen des Bodenrichtwertverfahrens nach § 16 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV - die für den zonalen Bodenrichtwert maßgebliche GFZ im Ergebnis zutreffend mit 2,4 in Ansatz gebracht, missverstünde sie die rechtlichen Vorgaben. Denn die Ermittlung des zonalen Bodenrichtwerts hat mit dem in § 16 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV normierten Wertermittlungsgrundsatz, wonach der Wert des Bodens grundsätzlich ohne Berücksichtigung der vorhandenen baulichen Anlagen zu ermitteln ist, nichts zu tun. Der Bodenwert ist in der Regel im Vergleichswertverfahren zu ermitteln (§ 15 ImmoWertV); er kann aber auch auf der Grundlage geeigneter Bodenrichtwerte bestimmt werden (§ 16 Abs. 1 Satz 2 und 3 ImmoWertV). Gemäß § 16 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV ist vorbehaltlich der Absätze 2 bis 4 des § 16 ImmoWertV der Wert des Bodens ohne Berücksichtigung der vorhandenen baulichen Anlagen auf dem Grundstück zu ermitteln. Das bedeutet, dass sich der "Wert des Bodens" eines bebauten Grundstücks nach dem Wert bestimmt, der sich für ein vergleichbares unbebautes Grundstück ergeben würde (vgl. Kleiber, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, § 16 ImmoWertV Rn. 84).

Für die Ermittlung des Wertes eines (vergleichbaren) unbebauten Grundstücks enthält die Immobilienwertermittlungsverordnung Begriffsbestimmungen und allgemeine Verfahrensgrundsätze (vgl. §§ 2 ff. ImmoWertV). Maßgeblich für die Bewertung sind danach die Verhältnisse zum Qualitätsstichtag. Dieser bezeichnet den Zeitpunkt, auf den sich der für die Wertermittlung maßgebliche Grundstückszustand bezieht (vgl. § 4 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV). Nach § 4 Abs. 2 Satz 1 ImmoWertV bestimmt sich der Zustand eines Grundstücks nach der Gesamtheit der verkehrswertbeeinflussenden rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks (Grundstücksmerkmale). Zu den Grundstücksmerkmalen gehören nach § 4 Abs. 2 Satz 2 ImmoWertV u.a. die Art und das Maß der baulichen oder sonstigen Nutzung. Gemäß § 6 Abs. 1 ImmoWertV ergeben sich Art und Maß der baulichen oder sonstigen Nutzung in der Regel aus den für die planungsrechtliche Zulässigkeit von Vorhaben maßgeblichen §§ 30, 33 und 34 BauGB und den sonstigen Vorschriften, die die Nutzbarkeit betreffen (Satz 1; sogenannte zulässige Nutzung). Wird vom Maß der zulässigen Nutzung in der Umgebung regelmäßig abgewichen, ist dagegen die Nutzung maßgebend, die im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zugrunde gelegt wird (Satz 2; sogenannte lagetypische Nutzung). Insofern kommt es entscheidend darauf an, dass am Qualitätsstichtag in der Umgebung des zu bewertenden Grundstücks "im gewöhnlichen Geschäftsverkehr" ein vom planungsrechtlich höchstzulässigen Maß der baulichen Nutzung abweichendes Maß der baulichen Nutzung zugrunde gelegt wird (vgl. Kleiber, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, § 6 ImmoWertV Rn. 14).

Aus Vorstehendem ergibt sich ohne Weiteres, dass die Berücksichtigung einer vorhandenen Bebauung auf dem zu bewertenden Grundstück bzw. in der nach §§ 30, 33 oder 34 BauGB maßgeblichen Umgebung über § 6 Abs. 1 ImmoWertV zur Bestimmung des Grundstücksmerkmals des Maßes der baulichen Nutzung nichts mit der von § 154 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 16 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV angeordneten Maßgeblichkeit des Bodenwerts ohne aufstehende Gebäude zu tun hat, die Berücksichtigung einer vorhandenen Bebauung im Rahmen der Feststellung verkehrswertbeeinflussender Gegebenheiten sich mithin nicht als Abweichung von § 154 Abs. 2 BauGB, § 16 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV darstellt, sondern als ein notwendiger Schritt zur Ermittlung des Bodenwerts, der (auch) davon abhängt, in welcher Weise und in welchem Umfang ein Grundstück bebaut werden kann. Von diesen Grundsätzen hat sich das Oberverwaltungsgericht leiten lassen. Einen darüber hinausgehenden Klärungsbedarf zeigt die Beschwerde nicht auf.

b) Die ferner für grundsätzlich bedeutsam gehaltene Frage,

ob auf einem Grundstück vorhandene bauliche Anlagen nur in den in § 16 Abs. 2 bis Abs. 4 ImmoWertV geregelten Ausnahmefällen bei der Ermittlung einer durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts gemäß § 154 Abs. 1 Satz 1 i.V.m. Abs. 2 BauGB unter Abweichung vom allgemein anerkannten Wertermittlungsgrundsatz, dass bei der Ermittlung des Bodenwerts nach den §§ 154 ff. BauGB die Bestandsbebauung außer Betracht bleibt (§ 16 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV), berücksichtigt werden dürfen,

oder anders formuliert,

ob die Regelungen in § 16 Abs. 2 bis 4 ImmoWertV abschließende Ausnahmefälle enthalten, soweit es um die Berücksichtigung vorhandener baulicher Anlagen auf einem Grundstück im Rahmen der Ermittlung einer durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts gemäß § 154 Abs. 1 Satz 1 i.V.m. Abs. 2 BauGB geht,

führt ebenfalls nicht zur Zulassung der Revision. Sie würde sich auf der Grundlage der Annahme des Oberverwaltungsgerichts, nur in den Fällen des § 16 Abs. 2 bis Abs. 4 ImmoWertV sei bei der Ermittlung des Wertes eines konkreten Grundstücks eine vorhandene Bestandsbebauung zu berücksichtigen (UA S. 16), die Voraussetzungen für eine Ausnahme vor allem nach § 16 Abs. 4 ImmoWertV seien vorliegend aber nicht gegeben (UA S. 17 f.), in dem angestrebten Revisionsverfahren nicht stellen. Zu ergänzen ist lediglich, dass sich § 16 Abs. 4 ImmoWertV als Ergänzung zu § 6 Abs. 1 ImmoWertV versteht (vgl. Kleiber, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, § 16 ImmoWertV Rn. 85). Denn danach fänden auch erhebliche Abweichungen der auf einem Grundstück realisierten Nutzung (Bebauung) von der zulässigen (§ 6 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV) bzw. lagetypischen Nutzung (§ 6 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV), wie insbesondere eine erhebliche Beeinträchtigung der Nutzbarkeit durch vorhandene bauliche Anlagen auf einem Grundstück, Eingang in die Bodenwertermittlung, soweit dies dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr entspricht.

c) Der Kläger hält schließlich für grundsätzlich klärungsbedürftig,

ob die bloße Beobachtung, dass in einer Gemeinde oder in einem Sanierungsgebiet typischerweise auf den Abriss und den Ausbau von Bestandsgebäuden verzichtet wird, um das planungsrechtlich zulässige Maß der baulichen Nutzung - insbesondere die entsprechende GFZ - zu realisieren, ausreicht, um bei der Ermittlung sanierungsbedingter Bodenwerterhöhungen nach § 154 Abs. 1 Satz 1 i.V.m. Abs. 2 BauGB nach § 6 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV das auf dem jeweiligen Bewertungsgrundstück zu den maßgeblichen Qualitätsstichtagen realisierte Nutzungsmaß - insbesondere dessen tatsächliche GFZ - zugrunde zu legen.

Er stellt die Frage vor dem Hintergrund, dass das Oberverwaltungsgericht für die Ermittlung des zonalen Richtwerts, anders als im Falle des Grundstücks des Klägers, die Anwendung des realisierten Maßes der baulichen Nutzung (§ 6 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV) unbeanstandet gelassen hat (UA S. 22). Die Beschwerde genügt insofern schon nicht den Darlegungsanforderungen (§ 133 Abs. 3 Satz 3 VwGO), denn sie wendet sich im Gewand einer Grundsatzrüge gegen die tatrichterliche Würdigung, die Behauptung des Gutachterausschusses, wonach die Gebäude in der hier in Rede stehenden Richtwertzone - die inmitten der Altstadt in der Nähe des Doms liege und heute der Denkmalzone "Südöstliche Altstadt" angehöre - typischerweise nicht abgerissen worden seien, sei angesichts der großen Zahl an erhaltenswerten und heute unter Denkmalschutz stehenden Altbauten in der M. Innenstadt - zu denen u.a. die Nachbargrundstücke des Bewertungsgrundstücks gehörten - nicht unplausibel. Mit einer Kritik an der vorinstanzlichen Sachverhaltswürdigung und Rechtsanwendung ist der Zulassungsgrund des § 132 Abs. 2 Nr. 1 VwGO jedoch nicht dargelegt (BVerwG, Beschluss vom 7. Juni 2012 - 4 B 36.11 - ZfBR 2012, 672 = juris Rn. 4).

Von einer weiteren Begründung sieht der Senat ab, weil diese nicht geeignet wäre, zur Klärung der Voraussetzungen beizutragen, unter denen eine Revision zuzulassen ist (§ 133 Abs. 5 Satz 2 Halbs. 2 VwGO).

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 2 VwGO. Die Festsetzung des Streitwerts folgt aus § 47 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 3, § 52 Abs. 1 GKG.