Entscheidungsdatum: 29.07.2010
Bei der vergleichenden Bewertung eines nach § 8 Abs. 5 VZOG angebotenen Ersatzgrundstücks ist dessen Zustand und Werthaltigkeit bei Abgabe der Ersetzungserklärung maßgeblich. Demgegenüber richten sich der Zustand und die Werthaltigkeit des den Vergleichsmaßstab bildenden veräußerten Grundstücks nach dem Zeitpunkt des Verpflichtungsgeschäfts, das Grundlage für die Verfügung zu Lasten des Zuordnungsberechtigten war.
Die Klägerin beansprucht nach § 8 Abs. 4 Satz 2 des Vermögenszuordnungsgesetzes - VZOG - von der beklagten Gemeinde Erlösauskehr wegen der Veräußerung eines Grundstücks, dessen Eigentümerin die Klägerin nach der bestandskräftigen Feststellung der Vermögenszuordnungsbehörde am 3. Oktober 1990 geworden war. Das Verwaltungsgericht hat ihrer Leistungsklage stattgegeben, weil das von der Beklagten nach § 8 Abs. 5 Satz 1 VZOG angebotene Ersatzgrundstück dem veräußerten Grundstück nicht vergleichbar sei.
Die Beschwerde der Beklagten gegen die Nichtzulassung der Revision in diesem Urteil hat Erfolg. Das angegriffene Urteil beruht auf dem nach § 132 Abs. 2 Nr. 3 VwGO gerügten Verfahrensfehler.
Die Beklagte beanstandet zu Recht, dass das Verwaltungsgericht von einer unzutreffenden Tatsachengrundlage ausgegangen ist. Das Verwaltungsgericht hat die angebotene Ersatzfläche (nach Aktenlage handelt es sich offenbar um zwei benachbarte Teilflächen) als dem veräußerten Grundstück nicht adäquat beurteilt, weil es dem veräußerten Grundstück schon von der Größe her (3 400 gegenüber 6 800 qm) nicht vergleichbar sei, der Bebauungsplan an der betreffenden Stelle Parkflächen ausweise und zweifelhaft sei, ob der von der Beklagten angegebene Bodenrichtwert von 69 € pro Quadratmeter zu realisieren wäre. Wegen dieser auf der Hand liegenden Umstände sei der Schluss auf die mangelnde Vergleichbarkeit der Grundstücke auch ohne die von der Beklagten beantragte Einschaltung eines Sachverständigen möglich.
Die Feststellung, dass der Bebauungsplan an der betreffenden Stelle Parkflächen festsetze, ist aktenwidrig; denn ausweislich der von der Beklagten mit ihrem Schriftsatz vom 20. November 2009 vorgelegten Unterlagen befinden sich die festgesetzten Parkflächen neben den als Ersatzgrundstück angebotenen Flächen, die als Mischgebiet festgesetzt sind. Insoweit ist das Verwaltungsgericht den Behauptungen der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben in ihrem Schriftsatz vom 16. Dezember 2009 gefolgt, ohne die von der Beklagten vorgelegten Unterlagen sowie die Verwaltungsvorgänge (roter Hefter) zur Kenntnis zu nehmen oder sich mit dem Hinweis der Beklagten in ihrem Schriftsatz vom 14. Januar 2010 (S. 3 Abs. 4) auseinanderzusetzen, dass es sich um Bauland handele, das "als Wohngebiet mit der Zulässigkeit von nicht störendem Gewerbe ausgewiesen" sei.
Es liegt also gleichermaßen ein Mangel richterlicher Überzeugungsbildung nach § 108 Abs. 1 VwGO wie eine Verletzung des Anspruchs auf Gewährung rechtlichen Gehörs nach § 108 Abs. 2 VwGO vor. Dieser Verfahrensmangel ist auch ursächlich für die getroffene Entscheidung, obwohl das Verwaltungsgericht für die mangelnde Vergleichbarkeit des Grundstücks neben den baulichen Nutzungsmöglichkeiten auch seine geringere Größe angeführt und daneben die Werthaltigkeit der Fläche in Zweifel gezogen hat; denn das Gericht hat diese Argumente in ihrer Gesamtheit herangezogen, um die Nichteinschaltung eines Sachverständigen zur Beurteilung der Vergleichbarkeit zu rechtfertigen. Entfällt das Argument unzureichender baulicher Nutzbarkeit, wäre eine Aufklärung der Werthaltigkeit der Fläche unumgänglich; denn allein mit der geringeren Größe ließe sich seine Eignung als Surrogat nicht bezweifeln, weil es sich dabei nur um einen der vom Verwaltungsgericht in Übereinstimmung mit der Rechtsprechung des Senats genannten Faktoren handelt, aus denen sich die Vergleichbarkeit ergibt (Urteil vom 26. April 2007 - BVerwG 3 C 14.06 - BVerwGE 128, 351 Rn. 21 f. = Buchholz 428.2 § 8 VZOG Nr. 8).
Die Kausalität des Verfahrensmangels lässt sich schließlich nicht damit in Abrede stellen, dass das Verwaltungsgericht die Tauglichkeit des vorgelegten Bebauungsplans zur Bestimmung der baulichen Nutzbarkeit bezweifelt hat, weil er bereits 10 Jahre alt sei. Abgesehen davon, dass das Alter eines Bebauungsplans allein nichts über seine Gültigkeit aussagt, hat das Verwaltungsgericht trotz seiner Vorbehalte die Festsetzungen dieses Plans - wenn auch fehlerhaft - zur Grundlage seiner Entscheidung gemacht.
Der Senat nimmt den geschehenen Verfahrensfehler zum Anlass, dass angegriffene Urteil nach § 133 Abs. 6 VwGO aufzuheben und den Rechtsstreit an die Vorinstanz zurückzuverweisen; denn die von der Beklagten neben ihrer Verfahrensrüge nach § 132 Abs. 2 Nr. 1 VwGO erhobene Grundsatzrüge rechtfertigt nicht die Durchführung eines Revisionsverfahrens.
Die Beklagte hält sinngemäß für klärungsbedürftig, welcher Zeitpunkt für die vergleichende Bewertung des Ersatzgrundstücks maßgeblich ist. Diese Frage lässt sich ohne Weiteres anhand der bisherigen Rechtsprechung des Senats beantworten. Zieht man sein grundlegendes Urteil vom 26. April 2007 zur Ersetzungsbefugnis nach § 8 Abs. 5 VZOG heran (a.a.O. Rn. 13 ff.), liegt es auf der Hand, dass sich die Beurteilung der Beschaffenheit und damit der Werthaltigkeit des Ersatzgrundstücks nach dem Zeitpunkt bestimmt, zu dem es vom Auskehrverpflichteten als Surrogat angeboten wird; denn durch das Angebot eines geeigneten Ersatzgrundstücks tritt die Ersetzungswirkung ein mit der Folge, dass sich der Auskehranspruch nach § 8 Abs. 4 Satz 2 VZOG in einen auf das Ersatzgrundstück gerichteten Eigentumsverschaffungsanspruch verwandelt. Die Eignung des angebotenen Grundstücks richtet sich daher naturgemäß nach seinem aktuellen Zustand, d.h. nach seinem Zustand im Zeitpunkt der Abgabe der Ersetzungserklärung. Ebenso liegt auf der Hand, dass für den Zustand und die Werthaltigkeit des den Vergleichsmaßstab bildenden veräußerten Grundstücks, an dessen Stelle das Ersatzgrundstück treten soll, der Zeitpunkt des Abschlusses des seinerzeitigen Verpflichtungsgeschäfts maßgeblich ist, das Grundlage für die Verfügung zu Lasten des Zuordnungsberechtigten war. Dies ist die notwendige Konsequenz der Rechtsprechung des Senats, nach der eben dieser Zeitpunkt für die Höhe des anstelle des Kaufpreises nach § 8 Abs. 4 Satz 2 VZOG auszukehrenden Verkehrswerts heranzuziehen ist (Urteil vom 27. Juli 2006 - BVerwG 3 C 31.05 - Buchholz 428.2 § 8 VZOG Nr. 4). Die Gründe, die der Senat für die Maßgeblichkeit dieses Zeitpunkts genannt hat, gelten zwangsläufig für die dieser Bewertung zugrunde liegenden wertbestimmenden Eigenschaften des Grundstücks, nach denen sich wiederum seine Vergleichbarkeit mit einem angebotenen Ersatzgrundstück richtet.