Entscheidungsdatum: 13.12.2017
Der Anwendungsbereich des § 4 Abs. 2 Satz 1 VermG beschränkt sich auf Erwerbsvorgänge, die nach dem 8. Mai 1945 begonnen haben. Ein redlicher Erwerb aufgrund eines bis zum 8. Mai 1945 geschlossenen Grundstückskaufvertrages scheidet auch dann aus, wenn dieser Vertrag formunwirksam war und erst nach dem Stichtag durch Auflassung und Grundbucheintragung vollzogen wurde.
Die Kläger begehren als Erben nach Herrn Sali K. die Restitution hälftigen Bruchteilseigentums an dem 85 959 qm großen landwirtschaftlichen Flurstück a der Gemarkung H. Dieses Grundstück ist durch Zergliederung aus dem Flurstück b hervorgegangen, das seit 1929 im Eigentum der G. stand. Die Gesellschaftsanteile wurden seit 1934 je zur Hälfte von Sali und Leopold K. gehalten, die Juden im Sinne der nationalsozialistischen Rassegesetze waren. 1935 beschlossen sie die Auflösung der Gesellschaft und vereinbarten, das Betriebsvermögen im Zuge der Liquidation hälftig untereinander zu teilen, wobei die Grundstücke jeweils durch Los einem der beiden Gesellschafter übertragen werden sollten. Im Zusammenhang mit ihrer Ausbürgerung wurde das Vermögen Sali und Leopold K.s jeweils durch Bekanntmachung des Reichsministers des Innern vom 8. März und 4. Juli 1939 für dem Reich verfallen erklärt. Sali K. verstarb 1941. Er wurde hinsichtlich seines im Inland befindlichen Vermögens von Frau Irma Henrietta K. beerbt, die 1976 verstarb und deren beweglichen Nachlass in Deutschland die Kläger erbten.
Das Flurstück b wurde am 21. Juli 1944 unter Hinweis auf die Verfallserklärung auf das Großdeutsche Reich - Reichsfinanzverwaltung - umgeschrieben. Anschließend wurde es an die S. GmbH aufgelassen, die im Dezember 1944 als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen wurde. Sie verkaufte das inzwischen durch Zergliederung verkleinerte (Rest-) Flurstück b mit privatschriftlichem Vertrag vom 10. Oktober 1944 unter dem Vorbehalt der Genehmigung des Reichsstatthalters in Sachsen an den Landwirt Walter L., den Rechtsvorgänger des Beigeladenen. Übergeben worden war das Flurstück bereits am 1. Oktober 1944. Auf den Kaufpreis von 7 307,20 RM wurden nach den vorinstanzlichen Feststellungen 2 000 RM bereits am 2. Oktober 1944 gezahlt; der Restbetrag war zum 1. November 1944 zu zahlen. Nach Kriegsende, am 15. März 1946, wurde vor dem Amtsgericht - Grundbuchamt - C. die Auflassung erklärt. Am 9. Juli 1946 wurde das Grundstück auf Herrn Walter L. umgeschrieben, auf Blatt ... des Grundbuchs übertragen und dem dort verzeichneten Grundstück zugeschrieben. Die G. wurde 1950 im Handelsregister gelöscht.
Durch erneute Zergliederung des Flurstücks b ging daraus 1977 unter anderem das als Ackerfläche genutzte Flurstück c und aus diesem 1991 das verfahrensgegenständliche, nach der Rückführung auf das Einheitskataster auf Blatt ... des Grundbuchs von H. verzeichnete Flurstück a hervor.
Die Erben nach Leopold K. nahmen eine Entschädigung für die Entziehung seiner Unternehmensbeteiligung nach dem Pauschalentschädigungsabkommen zwischen der Bundesrepublik Deutschland und den Vereinigten Staaten von Amerika an. Die Erben nach Irma Henrietta K. stellten im Juli 1990 einen Rückübertragungsantrag wegen des Unternehmens. Ohne die Rechtsvorgängerin des Beigeladenen als damalige Verfügungsberechtigte des Flurstücks a am Verfahren zu beteiligen, stellte das Bundesamt für zentrale Dienste und offene Vermögensfragen (Bundesamt) mit Bescheid vom 4. Februar 2008 die Entschädigungsberechtigung der Kläger und der Bundesrepublik Deutschland jeweils bezüglich der hälftigen Unternehmensbeteiligung nach Maßgabe des NS-Verfolgtenentschädigungsgesetzes (NS-VEntschG) fest. Über die Ansprüche auf Bruchteilsrestitution der früheren Unternehmensgrundstücke werde gesondert entschieden. Nach Anhörung der hier Verfahrensbeteiligten - einschließlich des Beigeladenen - lehnte das Bundesamt mit dem angegriffenen Teilbescheid vom 20. November 2009 unter anderem die Anträge der Kläger und der Bundesrepublik Deutschland auf Rückübertragung des je hälftigen Bruchteilseigentums am verfahrensgegenständlichen Grundstück (Ziffer 1) ab und stellte insoweit das Bestehen eines Entschädigungsanspruchs nach dem NS-VEntschG dem Grunde nach fest (Ziffer 3). Zwar seien die Kläger restitutionsberechtigt, wie bereits mit Bescheid vom 4. Februar 2008 festgestellt worden sei. Die Rückübertragung von Bruchteilseigentum sei jedoch wegen redlichen Erwerbs des Grundstücks durch den Rechtsvorgänger des Beigeladenen, Walter L., nach § 4 Abs. 2 Satz 1 VermG ausgeschlossen. Dieser habe das Grundstück nach dem 8. Mai 1945 erworben, da der Eigentumswechsel erst mit der Grundbuchumschreibung im Juli 1946 eingetreten sei.
Dagegen haben die Kläger am 30. November 2009 Klage erhoben und zu-nächst die Rückübertragung jeweils hälftigen Bruchteilseigentums am Flurstück a an sich und an die Bundesrepublik Deutschland begehrt. In der mündlichen Verhandlung vor dem Verwaltungsgericht haben sie nur noch die Verpflichtung der Beklagten zur Rückübertragung hälftigen Bruchteilseigentums an die Kläger beantragt; die weitergehende Klage haben sie zurückgenommen.
Mit Urteil vom 27. Mai 2015 hat das Verwaltungsgericht das Verfahren im Umfang der Teilrücknahme eingestellt und die Klage im Übrigen abgewiesen. Die Berechtigung der Kläger - auch dem Beigeladenen gegenüber - stehe zwar aufgrund des Teilbescheides vom 4. Februar 2008 bestandskräftig fest und liege im Übrigen auch der Sache nach vor. Die Rückübertragung von Bruchteilseigentum am verfahrensgegenständlichen Flurstück sei jedoch nach § 4 Abs. 2 Satz 1 VermG ausgeschlossen. Maßgeblicher Zeitpunkt für die Redlichkeitsprüfung sei nicht der Abschluss des Kaufvertrages mit Herrn Walter L., sondern der Zeitpunkt der zum Eigentumsübergang führenden Grundbucheintragung. Das ergebe sich aus der bundesverfassungs- und bundesverwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung, wonach der redliche Erwerb die Grundbucheintragung des Erwerbers voraussetze. Zwar beziehe diese Rechtsprechung sich auf den in § 4 Abs. 2 Satz 2 VermG genannten Stichtag des 18. Oktober 1989 und nicht auf den in Satz 1 der Vorschrift genannten Stichtag des 8. Mai 1945. Auch für diesen gelte aber nichts anderes, weil die Tatbestandsvoraussetzung des Erwerbs einheitlich auszulegen sei. Die Stichtagsregelung des Satzes 1 werde - anders als die des Satzes 2 - auch nicht durch Rückausnahmen ergänzt. Ihr Sinn und Zweck, die restitutionsausschließende Wirkung des redlichen Erwerbs auf Erwerbsvorgänge nach dem 8. Mai 1945 zu beschränken, spreche ebenfalls nicht gegen die Maßgeblichkeit der Grundbucheintragung. Stattdessen auf den Abschluss des Kaufvertrages abzustellen, sei nicht schon damit zu begründen, dass für die Beurteilung von Zwangsverkäufen nach § 1 Abs. 6 VermG der Zeitpunkt des Kausalgeschäfts maßgeblich sei. Anders als § 1 Abs. 6 VermG regele § 4 Abs. 2 Satz 1 VermG nicht die Schädigung, sondern nur den Restitutionsausschluss. Zudem habe der Kaufvertrag hier wegen eines erst nach dem 8. Mai 1945 geheilten Formmangels keine Bindungswirkung herbeiführen können. Anhaltspunkte für eine Unredlichkeit Walter L.s im Zeitpunkt der Auflassung und der Grundbucheintragung lägen angesichts der völlig veränderten Umstände in der Besatzungszeit nicht vor. Die vorherige "Arisierung" sei auch nicht offen erkennbar gewesen.
Mit ihrer Revision machen die Kläger geltend, das angegriffene Urteil lege § 4 Abs. 2 Satz 1 VermG unzutreffend aus. Der Restitutionsausschlussgrund des redlichen Erwerbs sei nur anzuwenden, wenn der gesamte Erwerbsvorgang nach dem 8. Mai 1945 und - vorbehaltlich der Ausnahmen nach Satz 2 Buchstabe a bis c der Vorschrift - vor dem 19. Oktober 1989 stattgefunden habe. In Anlehnung an rückerstattungsrechtliche Grundsätze solle § 4 Abs. 2 Satz 1 VermG einen redlichen Erwerb entzogener Vermögenswerte aufgrund von Rechtsgeschäften, die zur Zeit des Nationalsozialismus abgeschlossen worden seien, ausschließen. Die Stichtagsregelung schütze nur das Vertrauen in einen Eigentumserwerb aufgrund der Rechtsordnung und Rechtspraxis der DDR. Auf die zivilrechtliche Wirksamkeit des Kaufvertrags komme es danach nicht an. Gleiches gelte für den vom Verwaltungsgericht für allein maßgeblich gehaltenen Zeitpunkt des Grundbuchvollzugs der Übereignung.
Die Kläger haben schriftsätzlich beantragt:
"Unter Abänderung des angefochtenen Urteils des Verwaltungsgerichts Chemnitz zum GeschZ.: 1 K 1058/09 vom 27. Mai 2015 wird die Beklagte verpflichtet, das hälftige Bruchteilseigentum an dem Grundstück in C. H., verzeichnet im Liegenschaftskataster mit der Bezeichnung Flurstück a der Gemarkung H., unter Aufhebung der Ziff. 1 des Bescheides des Bundesamtes für zentrale Dienste und offene Vermögensfragen vom 20. November 2009, an die Kläger zurück zu übertragen."
Die Beklagte verteidigt das angegriffene Urteil, ohne einen Antrag zu stellen. Sie ist der Auffassung, der Restitutionsausschluss wegen redlichen Erwerbs nach § 4 Abs. 2 Satz 1 VermG greife ein, wenn alle wesentlichen zum Eigentumserwerb führenden Rechtshandlungen erst nach dem 8. Mai 1945 erfolgten. Jedenfalls bei Unwirksamkeit eines vorher geschlossenen Grundstückskaufvertrages genüge dazu, dass die Auflassung und die Grundbucheintragung - wie hier - erst nach dem Stichtag vorgenommen worden seien. Die Kaufpreiszahlung und die Besitzübergabe vor dem Stichtag rechtfertigten keine andere Beurteilung, da kein durchsetzbarer Anspruch auf Übereignung bestanden habe.
Der Beigeladene unterstützt das Vorbringen der Beklagten. Er stellt jedoch - anders als in der ersten Instanz - keinen eigenen Antrag.
Die Beteiligten haben jeweils mit Schriftsätzen vom 25. August und 6. September 2016 sowie vom 12. Januar 2017 auf mündliche Verhandlung verzichtet.
Der Senat konnte gemäß § 101 Abs. 2 VwGO im Einverständnis der Beteiligten ohne mündliche Verhandlung entscheiden.
Die Revision ist zulässig und begründet. Das angegriffene Urteil beruht auf der Verletzung revisiblen Rechts und erweist sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig (§ 137 Abs. 1, § 144 Abs. 4 VwGO).
Das Klagebegehren ist gemäß § 88 VwGO sachgerecht dahin auszulegen, dass die Verpflichtung der Beklagten zur hälftigen Bruchteilsrestitution des Flurstücks a und nicht auch zur behördlichen Aufhebung der Ziffer 1 des angegriffenen Bescheides begehrt wird. Nach der Teilklagerücknahme in der Vorinstanz wenden sich die Kläger gegen Ziffer 1 des Bescheides nur noch insoweit, als diese sie selbst betrifft. Der Antrag auf Verpflichtung der Beklagten zur hälftigen Bruchteilsrestitution (nur) an die Kläger schließt die gerichtliche Aufhebung der entgegenstehenden Regelung in Ziffer 1 des Ausgangsbescheides mit ein (vgl. § 113 Abs. 5 VwGO). Damit erübrigt sich ein Antrag auf Verpflichtung der Behörde zur Aufhebung dieser Regelung.
Die Vorinstanz hat die Klage zu Recht für zulässig gehalten (1.) und die Bruchteilsrestitutionsberechtigung der Kläger bezüglich des verfahrensgegenständlichen Grundstücks gemäß § 3 Abs. 1 Satz 4 i.V.m. § 2 Abs. 1 Satz 1 VermG im Ergebnis zutreffend bejaht (2.). Ihre Annahme, der Anspruch auf Einräumung von Bruchteilseigentum sei gemäß § 4 Abs. 2 Satz 1 VermG wegen redlichen Erwerbs des Grundstücks nach dem 8. Mai 1945 ausgeschlossen, beruht jedoch auf einer unrichtigen Auslegung dieser Vorschrift (3.). Der Bruchteilsrestitutionsanspruch ist auch nicht aus anderen Gründen zu verneinen (4.).
1. Der Zulässigkeit der Klage steht nicht entgegen, dass die Kläger zwar Ziffer 1, nicht aber auch Ziffer 3 des Teilbescheides vom 20. November 2009 angefochten haben. Entgegen dem Vorbringen der Beklagten ist die Ablehnung der Bruchteilsrestitution nicht schon damit bestandskräftig geworden. Der Teilbescheid regelt die Ablehnung der Bruchteilsrestitution ausdrücklich und allein in der von den Klägern angefochtenen Ziffer 1. Mit dem Zuerkennen eines Entschädigungsanspruchs dem Grunde nach knüpft Ziffer 3 an diese Ablehnung an, ohne sie zu wiederholen oder gar nochmals zu regeln. Dass die Kläger sich gegen die Ablehnung der Bruchteilsrestitution wenden, haben sie seit Beginn des Verfahrens mit ihren Anträgen und deren Begründung deutlich gemacht. Die sie begünstigende Feststellung eines Entschädigungsanspruchs mussten sie nicht zusätzlich anfechten. Insoweit stünde ihnen auch kein Rechtsschutzinteresse zu. Bei Bestehen eines Bruchteilsrestitutionsanspruchs kann die in diesem Fall rechtswidrige Entschädigungsregelung in Ziffer 3 des Teilbescheides im Restitutionsbescheid zurückgenommen werden.
2. Das angegriffene Urteil bejaht zu Recht eine Bruchteilsrestitutionsberechtigung der Kläger bezüglich des verfahrensgegenständlichen Grundstücks gemäß § 3 Abs. 1 Satz 4 i.V.m. § 2 Abs. 1 VermG.
a) Allerdings tragen die Urteilsfeststellungen nicht die Annahme, die Feststellung der Berechtigung der Kläger mit Bescheid des Bundesamtes vom 4. Februar 2008 sei (auch) gegenüber dem Beigeladenen bestandskräftig geworden. Die Klagefrist gemäß § 74 Abs. 1 Satz 2 VwGO, auf die es wegen des Ausschlusses des Widerspruchsverfahrens gemäß § 37 Abs. 1 i.V.m. § 36 Abs. 1 Satz 1, Abs. 4 VermG ankommt, begann mangels Bekanntgabe des Bescheides vom 4. Februar 2008 an den Beigeladenen nicht zu laufen, da eine Zustellung nach § 32 Abs. 4 Satz 1 VermG unterblieben war. Konkrete, über den Zeitablauf hinausgehende Umstände, aus denen sich eine Verwirkung des Klagerechts des Beigeladenen ergeben könnte, hat das Verwaltungsgericht nicht festgestellt. Das Berufungsurteil beruht aber nicht auf diesem Mangel, weil es die Bruchteilsrestitutionsberechtigung der Kläger unabhängig davon mit der selbstständig tragenden Alternativerwägung begründet, die Tatbestandsvoraussetzungen des § 3 Abs. 1 Satz 4 VermG lägen vor. Diese Erwägung ist revisionsrechtlich fehlerfrei.
b) Nach den tatsächlichen Feststellungen des Verwaltungsgerichts, an die der Senat gebunden ist (§ 137 Abs. 2 VwGO), wurde dem Rechtsvorgänger der Kläger, Sali K., die am Sitz des Unternehmens in Sachsen belegene hälftige Beteiligung an der G. mbH i.L. verfolgungsbedingt im Sinne des § 1 Abs. 6 VermG entzogen, ohne dass das Unternehmen selbst im Zeitpunkt der Anteilsentziehung von Maßnahmen nach § 1 VermG betroffen war.
Die Vermögensverfallserklärung nach § 2 des Gesetzes über den Widerruf von Einbürgerungen und die Aberkennung der deutschen Staatsangehörigkeit - GWA - vom 14. Juli 1933 (RGBl I S. 480) zählte zu den Maßnahmen, die sich insbesondere auch gegen jüdische Bürger richteten (BVerwG, Urteil vom 6. April 1995 - 7 C 5.94 - BVerwGE 98, 137 <140> m.w.N.). Sali K. war Jude im Sinne der nationalsozialistischen Rassegesetze. Durch die Entscheidung über den Vermögensverfall wurde ihm das im Zuge seiner Ausbürgerung beschlagnahmte Vermögen entzogen. Die Verfallserklärung wurde mit der Veröffentlichung im Reichsanzeiger wirksam (vgl. die Verordnung zur Durchführung des GWA vom 26. Juli 1933, RGBl. I S. 538). Damit ging nach damaligem Verständnis das im Reichsterritorium belegene Vermögen des Ausgebürgerten unmittelbar mit dinglicher Wirkung durch einen "Staatsakt" auf den Reichsfiskus als dessen Gesamtrechtsnachfolger über (BVerwG, Urteil vom 6. April 1995 - 7 C 5.94 - BVerwGE 98, 137 <140 f.>; Beschluss vom 4. Juli 2007 - 8 B 8.07 - Buchholz 428 § 1 Abs. 6 VermG Nr. 44 LS 1 und Rn. 3 ff., je m.w.N). Der Vermögensübergang erfasste auch den Sali K. zustehenden, in Sachsen belegenen hälftigen Gesellschaftsanteil an der G. mbH i.L.
Die Gesellschaft selbst wurde durch die Verfallserklärung und die parallele Verfallserklärung gegenüber Leopold K. nicht geschädigt, weil beide Erklärungen nur die Inhaberstellung der bisherigen Gesellschafter betrafen und nicht auch die Zuordnung des Gesellschaftsvermögens zur Liquidationsgesellschaft. Der Übergang der Gesellschaftsanteile auf den Fiskus führte - mangels damaliger Anerkennung einer Ein-Mann-GmbH - zwar dazu, dass die GmbH i.L. als Unternehmensträgerin vom Fiskus abgelöst wurde. Die Unternehmenszugehörigkeit des bisherigen Gesellschaftsvermögens endete aber nicht schon damit, sondern erst mit dessen späterer Veräußerung durch den Fiskus.
c) Das Flurstück b, aus dem das verfahrensgegenständliche Grundstück hervorgegangen ist, gehörte im Zeitpunkt der Anteilsschädigung noch zum Vermögen der Liquidationsgesellschaft und wurde erst später veräußert.
d) Die Kläger sind als Rechtsnachfolger nach Sali K. gemäß § 2 Abs. 1 Satz 1 VermG Berechtigte im Sinne des § 3 Abs. 1 Satz 4 und 5 VermG. Der Anspruch auf Bruchteilsrestitution gehört zu dem von ihnen ererbten beweglichen Inlandsvermögen der Alleinerbin Sali K.s, Irma Henrietta K., weil er sich nur auf das Verschaffen eines dinglichen Rechts richtet.
3. Die Bruchteilsrestitution ist aber nicht wegen redlichen Erwerbs des verfahrensgegenständlichen Grundstücks durch den Rechtsvorgänger des Beigeladenen gemäß § 4 Abs. 2 VermG ausgeschlossen. Zwar ist diese Vorschrift gemäß § 1 Abs. 6 VermG entsprechend auf Bruchteilsrestitutionsansprüche gemäß § 3 Abs. 1 Satz 4 VermG anzuwenden (BVerwG, Urteil vom 19. Januar 2005 - 8 C 20.03 - Buchholz 428.42 § 2 NS-VEntschG Nr. 1 S. 4 f.). Das Verwaltungsgericht hat auch zutreffend auf den rechtsgeschäftlichen Erwerb des Flurstücks b durch den Rechtsvorgänger des Beigeladenen, Herrn Walter L., abgestellt. Die nachfolgenden Eigentümerwechsel durch Erbgang können den Tatbestand des § 4 Abs. 2 Satz 1 VermG nicht erfüllen, da die Vorschrift einen der Redlichkeitsprüfung zugänglichen rechtsgeschäftlichen Erwerb voraussetzt (stRspr; vgl. BVerwG, Urteile vom 24. Februar 1999 - 8 C 15.98 - BVerwGE 108, 301 <314 f.>, vom 17. Januar 2002 - 7 C 16.01 - Buchholz 428 § 1 Abs. 6 VermG Nr. 13 S. 59 - und vom 24. Januar 2002 - 8 C 33.01 - BVerwGE 115, 367 [insoweit nicht abgedruckt in BVerwGE] - juris Rn. 22). Das angegriffene Urteil hätte einen Restitutionsausschluss nach § 4 Abs. 2 VermG jedoch nicht bejahen dürfen, weil der Erwerb des Flurstücks b durch Herrn Walter L. nicht in den zeitlichen Anwendungsbereich der Vorschrift fiel. Auf dessen Redlichkeit kam es daher nicht an.
§ 4 Abs. 2 Satz 1 VermG begrenzt die restitutionsausschließende Wirkung des redlichen Erwerbs auf die Zeit nach dem 8. Mai 1945 (BVerwG, Urteil vom 24. Juni 2004 - 7 C 20.03 - Buchholz 428 § 1 Abs. 6 VermG Nr. 26 S. 122). Beim mehraktigen Eigentumserwerb an Immobilien muss der gesamte Erwerbsvorgang einschließlich des der Übereignung zugrunde liegenden Rechtsgeschäfts (vgl. § 4 Abs. 2 Satz 2 VermG) nach diesem Stichtag stattgefunden haben. Es genügt also nicht, dass ein bereits unter der Herrschaft des Nationalsozialismus begonnener Erwerbsvorgang erst nach dem Stichtag vollendet wurde. Das gilt auch für den Fall, dass bis zum 8. Mai 1945 vorgenommene Erwerbshandlungen unwirksam waren. Es reicht daher nicht aus, wenn ein bis zum 8. Mai 1945 geschlossener formunwirksamer Grundstückskaufvertrag durch Heilung nach dem Stichtag wirksam wurde. Das legen bereits der Wortlaut und die Systematik der Vorschrift nahe. Eindeutig ergibt sich diese Auslegung aus der Entstehungsgeschichte und dem Zweck der Regelung.
a) § 4 Abs. 2 Satz 1 VermG setzt voraus, dass natürliche Personen, Religionsgemeinschaften oder gemeinnützige Stiftungen nach dem 8. Mai 1945 in redlicher Weise Eigentum oder dingliche Nutzungsrechte an dem Vermögenswert erworben haben. Die Formulierung im Perfekt ("erworben haben") umschreibt den mit dem Eigentumswechsel vollendeten Erwerbsvorgang und deutet darauf hin, dass der Erwerb nach dem 8. Mai 1945 begonnen haben und vollendet worden sein muss. Das Erfordernis, nach dem Stichtag "in redlicher Weise" erworben zu haben, kann sich sinnvoll nur auf Erwerbshandlungen und deren Umstände beziehen. Es betrifft deshalb gerade den Erwerbsvorgang und nicht nur dessen Vollendung.
b) Die Gesetzessystematik spricht dafür, den Erwerbsvorgang im Sinne des § 4 Abs. 2 VermG weit zu verstehen und den Stichtag des 8. Mai 1945 beim Immobilienerwerb nicht nur auf die Übereignung durch dingliche Einigung und Grundbucheintragung zu beziehen, sondern auch auf das dem Erwerb zugrunde liegende Rechtsgeschäft (Verpflichtungs- oder Kausalgeschäft), regelmäßig einen Grundstückskaufvertrag nach den Vorschriften des BGB oder, seit 1976, des Zivilgesetzbuchs der DDR (vgl. BVerwG, Beschluss vom 23. Januar 1995 - 7 B 192.94 - Buchholz 112 § 4 VermG Nr. 13 S. 32 f.).
Dem steht nicht schon entgegen, dass § 4 Abs. 2 VermG einen abgeschlossenen Erwerbsvorgang und damit beim Immobilienerwerb eine Grundbucheintragung voraussetzt (dazu vgl. BVerwG, Beschlüsse vom 29. Oktober 1993 - 7 B 185.93 - Buchholz 112 § 4 VermG Nr. 3 [insoweit in Buchholz nicht abgedruckt] - juris Rn. 2, vom 26. September 1994 - 7 B 50.94 - Buchholz 428 § 4 VermG Nr. 9 S. 13 f. und vom 23. Januar 1995 - 7 B 192.94 - Buchholz 428 § 4 VermG Nr. 13 S. 31 f.). Daraus folgt noch nicht, dass es für die Anwendbarkeit der Vorschrift nach § 4 Abs. 2 Satz 1 VermG allein auf den Zeitpunkt der Vollendung des Erwerbs ankäme. Dessen alleinige Maßgeblichkeit lässt sich auch nicht damit begründen, dass ein auf Eigentumsverschaffung zielender Grundstückskaufvertrag wegen der Zweigliedrigkeit des Erwerbstatbestands keinen ausreichenden Anknüpfungspunkt für eine Redlichkeitsprüfung darstellt. Daraus ergibt sich nur, dass nach § 4 Abs. 2 VermG zum Kausalgeschäft dessen Vollzug durch Übereignung hinzugetreten sein muss (BVerwG, Urteil vom 18. Januar 1996 - 7 C 20.94 - juris Rn. 9), nicht jedoch, dass für die Anwendbarkeit der Vorschrift nur der Zeitpunkt der dinglichen Übereignung oder sogar nur derjenige ihres letzten Rechtsakts, der Grundbucheintragung, maßgeblich wäre. Vielmehr ergibt sich die Bedeutung des Kausalgeschäfts für die Anwendung des § 4 Abs. 2 Satz 1 VermG aus der gesetzlichen Konkretisierung der Redlichkeitsvoraussetzungen und aus dem Zusammenhang mit § 4 Abs. 2 Satz 2 VermG.
Die Voraussetzungen der Redlichkeit im Sinne des § 4 Abs. 2 Satz 1 VermG sind nach den Regelbeispielen des Absatzes 3 der Vorschrift anhand von Kriterien zu bestimmen, die in den Fällen des Immobilienerwerbs zumindest auch, wenn nicht sogar überwiegend an das dem Erwerb zugrunde liegende Rechtsgeschäft anknüpfen und davon ausgehen, dass der gesamte Erwerbsvorgang einschließlich des Kausalgeschäfts den Rahmenbedingungen der DDR unterlag. Eine die Redlichkeit ausschließende Abweichung von den allgemeinen Rechtsvorschriften oder der Rechtspraxis der DDR (§ 4 Abs. 3 Buchst. a VermG) kann sich bereits aus dem Kaufvertrag ergeben. So scheidet ein redlicher Erwerb von Grundstückseigentum aus, wenn der Immobilienkauf - wie etwa der Kauf volkseigener Grundstücke - seinem Vertragsgegenstand nach vor dem 19. Oktober 1989 rechtlich nicht zulässig war (vgl. BVerwG, Urteil vom 29. August 1996 - 7 C 6.96 - Buchholz 428 § 4 VermG Nr. 34 - juris LS 3 und S. 83 zur Anbahnung eines solchen Geschäfts). Noch deutlicher ist der Bezug zum Kausalgeschäft bei § 4 Abs. 3 Buchst. b und c VermG. Eine manipulative Beeinflussung der Bedingungen des Erwerbs oder der Auswahl des Erwerbsgegenstands betrifft regelmäßig das dem Erwerb zugrunde liegende Rechtsgeschäft, das Leistung und Gegenleistung bestimmt. Auch das Regelbeispiel des Ausnutzens einer Zwangslage oder einer Täuschung des ehemaligen Eigentümers bezieht sich auf das Kausalgeschäft, weil es den Entschluss zur Veräußerung und die vertragliche Gestaltung ihrer Bedingungen betrifft.
Die Bedeutung des Kausalgeschäfts für den Restitutionsausschlussgrund des redlichen Erwerbs und dessen Bezug zu den Rahmenbedingungen in der DDR werden auch in der Stichtagsregelung des § 4 Abs. 2 Satz 2 VermG deutlich. Bei der Veräußerung von Grundstücken und Gebäuden muss das deren Erwerb zugrunde liegende Rechtsgeschäft vorbehaltlich der in den Buchstaben a bis c dieser Regelung normierten Ausnahmen bis zum 18. Oktober 1989 - dem Tag des Rücktritts Erich Honeckers - oder mit Zustimmung des Berechtigten geschlossen worden sein. Danach soll der Redlichkeitsschutz grundsätzlich nur für Erwerbsgeschäfte gelten, die unter den in der DDR geltenden Rahmenbedingungen zu einem Zeitpunkt vereinbart wurden, zu dem noch mit deren Fortbestehen zu rechnen war. Wäre § 4 Abs. 2 VermG auch auf bereits während der Herrschaft des Nationalsozialismus vereinbarte und nach Kriegsende vollzogene Grundstücksveräußerungen anzuwenden, müssten die auf die Rechtsordnung und Rechtspraxis der DDR zugeschnittenen Kriterien des § 4 Abs. 2 Satz 2 und Abs. 3 VermG auf Rechtsgeschäfte angewendet werden, die unter den Rahmenbedingungen des NS-Staats geschlossen wurden. Eine solche Anwendung wäre sinnwidrig unabhängig davon, ob der in der NS-Zeit geschlossene Kaufvertrag wirksam war oder an einem Mangel litt, der erst durch den Vollzug nach dem 8. Mai 1945 geheilt wurde. Denn die Heilung würde zum Wirksamwerden eines Verpflichtungsgeschäfts führen, dessen Bestimmungen unter nationalsozialistischen Rahmenbedingungen vereinbart worden waren und das deshalb nicht sinnvoll Gegenstand einer auf die Rechtsordnung und -praxis der DDR bezogenen Redlichkeitsprüfung sein kann.
c) Die Gesetzesmaterialien bestätigen, dass für den zeitlichen Anwendungsbereich des § 4 Abs. 2 Satz 1 VermG auf den gesamten Erwerbsvorgang einschließlich des Kausalgeschäfts und nicht nur auf dessen dinglichen Vollzug abzustellen ist. Der Stichtag des 8. Mai 1945 wurde durch Art. 1 Nr. 6 Buchst. a des Gesetzes zur Änderung des Vermögensgesetzes und anderer Vorschriften vom 14. Juli 1992 - 2. VermRÄndG - (BGBl I S. 1257) in § 4 Abs. 2 VermG eingefügt, um die restitutionsausschließende Wirkung des redlichen Erwerbs auf "Erwerbsvorgänge nach dem 8. Mai 1945" zu beschränken (vgl. die Begründung des Gesetzentwurfs vom 28. April 1992, BT-Drs. 12/2480 S. 44 zu Nr. 6 Buchst. a). Damit nahm er Erwerbshandlungen unter der Herrschaft des Nationalsozialismus aus dem Anwendungsbereich des § 4 Abs. 2 VermG heraus. Zur Begründung verweisen die Gesetzesmaterialien darauf, dass Erwerbsvorgänge in der Zeit der nationalsozialistischen Gewaltherrschaft nicht Gegenstand der Gemeinsamen Erklärung zur Regelung offener Vermögensfragen vom 15. Juni 1990 (Anlage III des Einigungsvertrages) waren, die Eckwerte für künftige vermögensrechtliche Regelungen formulierte. Eckwert 3 Buchstabe b der Gemeinsamen Erklärung verlangte die Herstellung eines sozialverträglichen Ausgleichs in Fällen, in denen Bürger der Deutschen Demokratischen Republik in redlicher Weise Eigentum oder dingliche Nutzungsrechte an zurück zu übereignenden Immobilien erworben hatten. Damit waren Erwerbshandlungen angesprochen, die im Vertrauen auf den Fortbestand der DDR-Rechtsordnung und -Rechtspraxis vorgenommen worden waren. Auf Erwerbsvorgänge in der NS-Zeit bezog sich der Regelungsauftrag nicht. Den Ausschlusstatbestand des redlichen Erwerbs auf solche Vorgänge zu erstrecken, hielt der Gesetzgeber für nicht sachgerecht und für systemwidrig, weil dies den Grundsätzen des alliierten Rückerstattungsrechts widersprochen hätte, an die sich § 1 Abs. 6 VermG so weit wie möglich anlehnt (BT-Drs. 12/2480 S. 44 zu Nr. 6 Buchst. a). Die Rückerstattungsgesetze der Alliierten erkannten einen gutgläubigen Erwerb in der NS-Zeit entzogener Vermögenswerte grundsätzlich nicht an. So konnte dem rückerstattungsrechtlich möglichen Einsammeln "abgeschwommener" Grundstücke eines entzogenen Unternehmens nicht der Einwand gutgläubigen Erwerbs entgegengehalten werden. Das galt auch bei einem Erwerb der Grundstücke im ordnungsgemäßen üblichen Geschäftsverkehr (vgl. Art. 1 Abs. 3 der Anordnung BK/O (49) 180 der Alliierten Kommandantur Berlin - Rückerstattung feststellbarer Vermögensgegenstände an Opfer der nationalsozialistischen Unterdrückungsmaßnahmen - REAO - vom 26. Juli 1949
d) Der Sinn und Zweck des § 4 Abs. 2 VermG bestätigt den entstehungsgeschichtlichen Befund. Auch er gebietet eine Auslegung, die den zeitlichen Anwendungsbereich der Vorschrift auf Erwerbsvorgänge beschränkt, die insgesamt - einschließlich des Kausalgeschäfts - nach dem 8. Mai 1945 stattgefunden haben. Wie sich aus dem Eckwert 3 Buchstabe b der Gemeinsamen Erklärung ergibt, dient der Restitutionsausschluss wegen redlichen Erwerbs dem sozialverträglichen Ausgleich der Interessen von Geschädigten und Verfügungsberechtigten. Bei der Regelung der Wiedergutmachung von Schädigungen früherer Eigentümer sollten die Bürger der DDR in ihrem Vertrauen auf die Beständigkeit eines Immobilienerwerbs geschützt werden, bei dem nach der Rechtsordnung und Rechtspraxis der DDR alles mit rechten Dingen zugegangen war, sofern bei Abschluss des Kausalgeschäfts noch vom Fortbestehen der bisherigen Ordnung ausgegangen werden konnte (vgl. BVerwG, Urteil vom 19. Januar 1995 - 7 C 42.93 - BVerwGE 97, 286 <290>). Die Einführung des Stichtags des 8. Mai 1945 sollte diesen Vertrauensschutz mit dem vermögensrechtlichen Grundsatz in Einklang bringen, die Restitution verfolgungsbedingter Vermögensverluste nach § 1 Abs. 6 und § 3 Abs. 1 Satz 4 VermG so weit wie möglich an die Grundsätze des alliierten Rückerstattungsrechts anzulehnen, das - wie eben dargelegt - keinen gutgläubigen Erwerb verfolgungsbedingt entzogener Immobilien anerkannte. Diesem Regelungszweck entspricht es, den zeitlichen Anwendungsbereich des § 4 Abs. 2 VermG auf Erwerbsvorgänge zu beschränken, die erst nach dem 8. Mai 1945 begonnen haben und nicht schon unter der Herrschaft des Nationalsozialismus eingeleitet wurden. Ein redlicher Erwerb in der NS-Zeit entzogener Immobilien ist damit zwar nicht völlig ausgeschlossen. Gewährleistet bleibt aber, dass er nur anerkannt wird, soweit dies erforderlich ist, das Vertrauen der DDR-Bürger in die Fortgeltung der nach Kriegsende etablierten staatlichen Ordnung über den Zeitpunkt des Beitritts hinaus zu schützen. Nicht geschützt wird dagegen das Vertrauen in die Möglichkeit, ein unter der NS-Herrschaft vereinbartes Erwerbsgeschäft nach deren Ende unabhängig von möglichen Restitutionsansprüchen früherer, nationalsozialistisch verfolgter Eigentümer noch vollziehen und dauerhaft sichern zu können. Ebenso wenig schützt § 4 Abs. 2 VermG das Vertrauen in die Möglichkeit, einen unter der Herrschaft des Nationalsozialismus formunwirksam vereinbarten, aber womöglich - wie hier - faktisch bereits vollzogenen Erwerb verfolgungsbedingt entzogener Vermögenswerte nach dem Besatzungsrecht oder dem Recht der DDR nachträglich legitimieren und etwaige Restitutionsansprüche abwehren zu können.
Danach scheidet eine Anwendung des § 4 Abs. 2 VermG hier schon aus, weil das Kausalgeschäft - der Grundstückskaufvertrag - vor dem 8. Mai 1945, nämlich am 10. Oktober 1944 geschlossen worden war. Auf die Formunwirksamkeit dieses Vertrages nach § 125 Satz 1 i.V.m. § 313 Satz 1 BGB a.F. kommt es aus den oben dargelegten Gründen ebenso wenig an wie auf die Frage, ob die bei Abschluss des Kaufvertrages noch ausstehende siedlungsrechtliche Genehmigung rechtzeitig erteilt wurde. Ein Grundstückserwerb auf der Grundlage eines bis zum 8. Mai 1945 geschlossenen Grundstückskaufvertrages fällt unabhängig von seiner Wirksamkeit oder Unwirksamkeit nicht in den Anwendungsbereich des § 4 Abs. 2 VermG. Die nachträgliche Heilung des Formmangels durch die Auflassung und Grundbucheintragung im Jahr 1946 ändert nichts daran, dass mit dem Wirksamwerden des Kausalgeschäfts ein unter der Herrschaft des Nationalsozialismus geschlossener Vertrag den Rechtsgrund der Übereignung bildete.
4. Das angegriffene Urteil stellt sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig dar (§ 144 Abs. 4 VwGO).
a) Eine wirksame Anmeldung gemäß § 30 Abs. 1, § 30a Abs. 1 VermG liegt vor. Die Anmeldung von Ansprüchen wegen des Unternehmens umfasst nach § 6 Abs. 6 Satz 4 VermG auch die Anmeldung von Ansprüchen wegen der Entziehung der Unternehmensbeteiligung, an die der Anspruch auf Bruchteilsrestitution gemäß § 3 Abs. 1 Satz 4 VermG anknüpft.
b) § 3 Abs. 1 Satz 11 VermG steht der Anwendung des § 3 Abs. 1 Satz 4 VermG nicht entgegen. Das verfahrensgegenständliche Grundstück wurde nicht, wie von § 3 Abs. 1 Satz 11 VermG vorausgesetzt, als für den Wohnungsbau bestimmter Vermögenswert entsprechend dem überwiegenden Unternehmenszweck eines Entwicklungs-, Siedlungs- oder Wohnungsbauunternehmens, wie er vor der Schädigung bestand, bis zum 8. Mai 1945 zum unternehmensüblichen Preis an eine natürliche Person veräußert. Dazu müsste das Grundstück als Teil des Umlaufvermögens des von der Schädigung betroffenen Unternehmens für Wohnbauzwecke veräußert worden sein (vgl. BVerwG, Urteil vom 7. März 2007 - 8 C 26.05 - Buchholz 428 § 3 VermG Nr. 66 Rn. 31 f., 34 f. m.w.N.). Das Flurstück b gehörte jedoch schon bei seiner Veräußerung durch den Fiskus und erst recht bei der späteren Veräußerung an den Rechtsvorgänger des Beigeladenen nicht mehr zum Umlaufvermögen der G. mbH i.L. Deren Gesellschaftszweck beschränkte sich seit 1934 auf die Liquidation. Zudem handelte es sich bei dem Ersterwerber, der S. GmbH, nicht um eine natürliche Person. Schließlich war das Flurstück seinerzeit nicht zum Wohnungsbau, sondern zur landwirtschaftlichen Nutzung bestimmt.
c) Aus den ungerügten, nach § 137 Abs. 2 VwGO revisionsrechtlich bindenden Tatsachenfeststellungen der Vorinstanz und dem Vorbringen der Beteiligten ergeben sich auch keine Anhaltspunkte für das Vorliegen sonstiger Restitutionsausschlussgründe gemäß §§ 4 f. VermG.
d) Eine analoge Anwendung von § 7a Abs. 2 VermG (dazu vgl. BVerwG, Urteil vom 26. Juni 1997 - 7 C 53.96 - Buchholz 428 § 3 VermG Nr. 18 S. 19) scheidet aus, weil dem Rechtsvorgänger der Kläger nach den vorinstanzlichen Feststellungen aus Anlass des Vermögensverlusts keine Gegenleistung oder Entschädigung zugeflossen ist.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 und 3 i.V.m. § 155 Abs. 2 und § 162 Abs. 3 VwGO. Die anteilige Gerichtskostenbelastung der Kläger erklärt sich aus deren Teilklagerücknahme vor dem Verwaltungsgericht (§ 155 Abs. 2 VwGO), die gleich niedrige Belastung des Beigeladenen daraus, dass dieser nur in erster Instanz in einem der Teilrücknahme der Kläger entsprechenden Umfang mit einem eigenen Antrag unterlegen ist, im Revisionsverfahren jedoch keinen Antrag gestellt und deshalb keine dort entstandenen Kosten zu tragen hat (vgl. § 154 Abs. 3 VwGO).